Tích điểm bán bất động sản·định giá gộp｜Cốt lõi là so sánh nhiều công ty và bán được giá cao một cách tâm phục qua một công ty đáng tin — hoàn tiền đi qua khi định giá gộp chỉ là phần thêm

Cốt lõi của bán bất động sản là「bán được giá cao」— hoàn điểm khi đi qua định giá gộp chỉ là phần thêm

Bán căn hộ, nhà riêng hay đất là một trong những giao dịch có giá trị lớn nhất trong cuộc đời. Sự chênh lệch về giá bán đôi khi lên đến hàng chục hoặc hàng trăm triệu đồng tương đương, và việc lựa chọn công ty nào để ủy thác bán sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến số tiền thực nhận. Chính vì vậy, lợi ích thực sự nằm ở chỗ「so sánh nhiều công ty, chọn công ty đáng tin, và bán được giá tốt một cách tâm phục khẩu phục」 — còn hoàn điểm từ trang point chỉ là phần thưởng thêm vào sau đó.

Dịch vụ định giá gộp tuy là một trong những loại đơn có mức hoàn cao trên trang tích điểm, nhưng trước khi nộp đơn, có một số việc cần làm trước: tìm hiểu giá thị trường trong khu vực, nắm rõ sự khác biệt giữa định giá trên bàn và định giá thực địa, đồng thời chuẩn bị tâm lý cho việc nhiều công ty sẽ liên hệ dồn dập sau khi nộp đơn — và quan trọng nhất, dịch vụ này chỉ dành cho người thực sự có kế hoạch bán. Nộp đơn chỉ để lấy điểm sẽ làm mất thời gian của các công ty và khiến bạn bị ngập trong cuộc gọi tư vấn mà không thu được gì có ích.

Bài viết này sẽ tổng hợp cách tích điểm khi bán bất động sản theo các góc độ:「tìm hiểu thị trường và loại định giá」「đánh đổi của định giá gộp」「cách chọn công ty đáng tin」「các bước thực hiện」và「những sai lầm thường gặp」. Về thủ tục chuyển nhà, xem hướng dẫn báo giá chuyển nhà; về cải tạo sửa chữa, xem hướng dẫn báo giá cải tạo; về thừa kế liên quan thuế, xem hướng dẫn tư vấn thừa kế; về định giá xe, xem hướng dẫn định giá xe gộp.

Định giá trên bàn và định giá thực địa — bắt đầu từ việc「nắm giá thị trường」

Khi mới bắt đầu nghĩ đến chuyện bán, đừng vội quyết định「sẽ chọn công ty nào」. Điều cần làm trước tiên là nắm được giá thị trường bất động sản trong khu vực. Dịch vụ định giá gộp cho phép gửi yêu cầu đến nhiều công ty cùng lúc, nhưng nếu chưa có khái niệm gì về giá trị sơ bộ của tài sản mình đang bán, sẽ không có tiêu chuẩn để đánh giá các mức giá nhận được.

Có hai loại định giá chính:

Dịch vụ định giá gộp về bản chất là cơ chế gửi yêu cầu định giá trên bàn đến nhiều công ty cùng một lúc. Đây là công cụ hữu ích để nắm giá thị trường, nhưng con số từ định giá trên bàn chỉ là ước tính — không đảm bảo giá bán thực tế. Cách hợp lý là: dùng định giá gộp để nắm dải giá từ nhiều công ty, sau đó chọn ra 2–3 công ty đáng tin để yêu cầu định giá thực địa nhằm nâng cao độ chính xác. Không cần phải vội vàng「quyết định ngay」— không hấp tấp mà nắm chắc thị trường thường chính là con đường dẫn đến giá bán tốt hơn.

Trước khi yêu cầu định giá, tự nghiên cứu sơ bộ thị trường giúp bạn so sánh định giá của từng công ty một cách bình tĩnh. Cụ thể: ① xem giá đất công bố, giá đất chuẩn và giá giao dịch lân cận trên các nguồn như "Thư viện Thông tin Bất động sản" của Bộ Đất đai, ② kiểm tra trên các cổng bất động sản "bất động sản tương tự cùng khu vực hiện đang rao bao nhiêu," ③ lưu ý các giao dịch đã chốt trong quá khứ (giá thực tế chốt, không phải giá rao) — dùng ba điều này để nắm "khoảng giá thị trường sơ bộ cho bất động sản của bạn" là bí quyết. Có thước đo thị trường của riêng mình, khi xuất hiện định giá cực cao hay cực thấp bạn có cơ sở để hỏi "vì sao con số đó," điều này cũng giúp bạn đánh giá công ty có giải thích được căn cứ hay không.

Đánh đổi của định giá gộp — lợi ích so sánh nhiều công ty và thực tế cuộc gọi tư vấn dồn dập

Lợi ích lớn nhất của dịch vụ định giá gộp là: chỉ cần một lần nộp đơn, bạn nhận được báo giá, chiến lược bán và dịch vụ từ nhiều công ty bất động sản để so sánh. Vì công ty bạn chọn ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền nhận được, khả năng so sánh này có giá trị thực sự quan trọng.

Nhưng điều không thể tránh khỏi là sau khi nộp đơn, nhiều công ty sẽ đồng loạt gọi điện và gửi email tư vấn. Do cơ chế của định giá gộp, thông tin đơn của bạn được chia sẻ cho tất cả các công ty đã chọn, và mỗi công ty đều sẽ chủ động liên hệ. Đây là đặc tính của dịch vụ, và hầu như nền tảng định giá gộp nào cũng vậy.

Một điểm cần nhấn mạnh: không nên nộp đơn định giá chỉ để lấy điểm. Đơn định giá gộp bất động sản có mức hoàn điểm cao trên trang tích điểm, nhưng nộp đơn chỉ vì「muốn có điểm」sẽ làm lãng phí thời gian và công sức của nhân viên các công ty. Định giá gộp là dịch vụ dành cho người đang thực sự cân nhắc việc bán. Nếu bạn đang thực sự muốn bán, hãy đi qua trang tích điểm để vừa so sánh vừa nhận hoàn điểm.

※ Mức hoàn, điều kiện nhận thưởng (chỉ cần nộp đơn định giá hay cần ký hợp đồng môi giới, v.v.) có sự khác biệt lớn tùy theo đơn và thời điểm. Hãy kiểm tra thông tin mới nhất trên Pointnavi trước khi nộp đơn.

「Định giá cao ≠ công ty tốt」— 5 tiêu chí xác định đối tác đáng tin cậy

Khi nhận được nhiều bản định giá, rất dễ muốn chọn ngay công ty báo giá cao nhất. Tuy nhiên trong bán bất động sản, chọn công ty chỉ dựa vào con số định giá là sai lầm nghiêm trọng. Định giá chỉ là「ước tính công ty này cho rằng có thể bán được bao nhiêu」— không đảm bảo thành giao dịch thực tế ở mức đó. Có những trường hợp công ty báo giá rất cao để thu hút khách, sau đó liên tục đề xuất giảm giá, kết quả là bán thực tế thấp hơn.

5 tiêu chí cần xem xét khi đánh giá độ tin cậy của công ty:

• ① Có thể giải thích cơ sở định giá không? Họ có thể dẫn chứng các giao dịch lân cận gần đây và phân tích điểm mạnh, điểm yếu cụ thể của tài sản không? Hãy cẩn thận với công ty trả lời mơ hồ khi bị hỏi về cơ sở định giá.
• ② Chiến lược bán có cụ thể không? Hỏi xem họ dự định tiếp cận người mua qua kênh nào, nhắm đến đối tượng mua nào, và trong thời gian bao lâu. Không chỉ「cam kết bán giá cao」mà cần biết cụ thể cách thu hút khách và thời gian dự kiến bán được.
• ③ Nhân viên phụ trách có kinh nghiệm và thái độ như thế nào? Họ có trả lời câu hỏi cẩn thận không? Có thành tích bán trong khu vực không? Nhân viên phụ trách là cầu nối trực tiếp và năng lực của họ thường quyết định thành bại của giao dịch.
• ④ Phí hoa hồng môi giới và các khoản phí là bao nhiêu? Phí môi giới có mức trần theo quy định pháp luật, nhưng các dịch vụ quảng cáo「miễn phí」đôi khi có cấu trúc doanh thu khác. Hãy hỏi rõ chi tiết phí và những gì được bao gồm.
• ⑤ Tính số tiền thực nhận sau thuế và phí. Lấy giá bán trừ đi phí môi giới, thuế thu nhập từ chuyển nhượng và các chi phí khác để biết thực tế còn lại bao nhiêu. Cách tính thuế khác nhau tùy vào việc đây là nhà ở, bất động sản đầu tư hay tài sản thừa kế. Trong trường hợp phức tạp, nên tham khảo ý kiến kế toán thuế hoặc chuyên gia. Xem thêm hướng dẫn tư vấn thừa kế.

Một điều nên hiểu song song với việc chọn công ty là loại hợp đồng môi giới thay đổi cách bạn bán như thế nào. Hợp đồng môi giới với công ty bất động sản gồm loại bạn có thể yêu cầu nhiều công ty cùng lúc và loại giới hạn ở một công ty, mỗi loại có ưu nhược như "đầu mối thống nhất và hoạt động bán hàng tận tâm" so với "động lực cạnh tranh phát huy." Loại nào hợp với bất động sản và mức độ gấp bán của bạn thì chắc chắn nhất là nghe công ty giải thích rồi so sánh, và ở đây cũng vậy "người phụ trách có giải thích được cơ chế hợp đồng kèm căn cứ hay không" là tài liệu để đánh giá độ tin cậy. Tên các loại hợp đồng và điều kiện chi tiết khác nhau theo thời kỳ và công ty, nên hãy luôn xác nhận nội dung trước khi ký hợp đồng môi giới, và chỉ ký sau khi đã hài lòng, không vội. Với các trường hợp phức tạp như bán có liên quan thừa kế, cũng xem bài hướng dẫn tư vấn thừa kế.

Các bước tích điểm khi bán bất động sản

1. ① Xác định mục tiêu bán và tìm hiểu giá thị trườngLàm rõ lý do muốn bán và thời hạn cần bán. Tham khảo các giao dịch lân cận gần đây và giá công bố để có cảm nhận ban đầu về thị trường. Kiểm tra xem còn dư nợ vay hay không và việc bán sẽ ảnh hưởng đến thuế như thế nào.
2. ② Kiểm tra đơn và điều kiện nhận thưởng trên trang tích điểmTrước khi nộp đơn, kiểm tra đơn định giá gộp trên Pointnavi. Lưu ý xem điều kiện nhận hoàn điểm là chỉ cần nộp đơn định giá hay cần ký hợp đồng môi giới — thời điểm nhận điểm sẽ khác nhau. Nếu có nhiều dịch vụ, hãy so sánh điều kiện.
3. ③ Đi qua trang tích điểm rồi mới nộp đơn định giá gộpClick vào đường dẫn qua trang tích điểm ngay trước khi điền vào form đăng ký. Quên đi qua với đơn giá trị cao là tổn thất lớn và không thể khắc phục sau khi đã nộp. Luôn đi qua trước khi nộp đơn.
4. ④ So sánh định giá, chiến lược và nhân viên của nhiều công tyKhông chỉ so sánh mức giá mà còn xem cơ sở định giá có rõ ràng không, chiến lược bán có cụ thể không, thái độ nhân viên phụ trách như thế nào. Thực tế, thu hẹp lại 2–3 công ty để mời định giá thực địa và nói chuyện trực tiếp là cách tiếp cận khả thi và hiệu quả nhất.
5. ⑤ Xác nhận số tiền thực nhận sau thuế phí trước khi ký kếtTrước khi ký hợp đồng môi giới, tính toán số tiền thực nhận sau khi trừ phí môi giới và thuế thu nhập chuyển nhượng. Tham khảo chuyên gia khi trường hợp phức tạp. Xem hướng dẫn tư vấn thừa kế.
6. ⑥ Gộp điểm nhận được và dùng trước khi hết hạnĐiểm từ đơn giá trị cao có thể mất thời gian mới được cộng. Chuyển về hệ sinh thái điểm chính và dùng trước khi hết hạn. Xem hướng dẫn phòng tránh điểm hết hạn.

Những sai lầm thường gặp và cách tránh

• Chọn công ty có mức định giá cao nhất ngay lập tức: Con số cao nhất trong định giá trên bàn không có nghĩa là「đảm bảo bán được ở mức đó」. Cần đánh giá tổng hợp dựa trên cơ sở định giá, chiến lược bán, thái độ nhân viên và thành tích. Thực tế có công ty báo giá cao để thu hút rồi sau đó liên tục đề nghị giảm giá.
• Nộp đơn mà chưa chuẩn bị cách xử lý liên lạc đến: Sau định giá gộp, nhiều công ty sẽ đồng loạt liên hệ. Nếu không có cách quản lý, bạn sẽ bị ngợp và việc so sánh sẽ trở nên hỗn độn.
• Tính sai số tiền thực nhận do bỏ qua phí và thuế: Dù bán được giá tốt, phí môi giới và thuế thu nhập chuyển nhượng vẫn có thể khấu trừ đáng kể. Đừng chỉ hỏi「bán được bao nhiêu」mà phải tính「thực tế nhận về bao nhiêu」.
• Nộp đơn định giá khi không có kế hoạch bán thực sự chỉ để lấy điểm: Điều này làm lãng phí thời gian của nhân viên các công ty và bản thân cũng chỉ nhận về các cuộc gọi tư vấn vô nghĩa. Định giá gộp là dịch vụ dành cho người thực sự cân nhắc bán.
• Vội ký hợp đồng môi giới vì điều kiện nhận điểm: Dù điều kiện hoàn điểm yêu cầu ký hợp đồng môi giới, cũng không cần vội vàng. Hãy so sánh kỹ, chọn công ty đáng tin rồi mới ký. Điểm nhận được nhỏ hơn nhiều so với tác động của việc chọn sai công ty.
• Quên đi qua trang tích điểm trước khi nộp đơn: Đi qua ngay trước khi điền form — không phải trước khi bắt đầu tìm hiểu, cũng không phải sau khi đã nộp. Không có cách nào nhận hoàn điểm sau khi đã nộp đơn. Đơn giá trị càng cao, quên đi qua tổn thất càng lớn.

Điểm chung của những thất bại này là "bị kéo theo những 'con số trước mắt' như định giá cao hay điểm lớn." Bản chất luôn là bán cao và ưng ý xét trên cơ sở số tiền thực nhận. Định giá là ước tính và không bảo đảm chốt giao dịch, và điểm là chuyện nhỏ hơn nhiều so với số tiền thực nhận — giữ nguyên thứ tự ưu tiên này thì bạn tránh được hầu hết thất bại. Ngoài ra, với bất động sản còn khoản vay mua nhà, bạn cần phán đoán không chỉ "có bán được không" mà cả "có thanh toán được nợ còn lại không," nên hãy xác nhận dư nợ vay song song với việc cân nhắc bán. Về sắp xếp các vấn đề vay mua nhà, xem bài Vay mua nhà.

Chỉ dành cho người thực sự có kế hoạch bán — thông tin cá nhân và tâm lý ứng phó với tư vấn dai dẳng

Khi đăng ký dịch vụ định giá gộp, bạn cần điền các thông tin khá cụ thể như địa chỉ bất động sản, diện tích, thời điểm mua, thời hạn muốn bán. Những thông tin này được chia sẻ cho tất cả các công ty đã chọn, và mỗi công ty đều sẽ chủ động liên hệ với bạn. Vì vậy, định giá gộp thực sự chỉ dành cho những người đang nghiêm túc cân nhắc việc bán.

Bán bất động sản là loại giao dịch mà càng vội vàng càng dễ thiệt. Việc tiếp nhận liên lạc từ nhiều công ty trong khi vẫn so sánh kỹ lưỡng tuy mệt mỏi, nhưng chính quá trình đó mới đưa đến kết quả bán được giá tốt và quyết định mà bạn thực sự hài lòng. Hãy coi hoàn điểm từ đi qua là thứ bạn「nhặt thêm được trong lúc làm đúng việc cần làm」, không phải lý do để vội vàng quyết định. Nếu sẽ chuyển nhà sau khi bán, xem hướng dẫn báo giá chuyển nhà; về xem xét lại bảo hiểm, xem hướng dẫn báo giá bảo hiểm.

Bảng tra thuật ngữ — từ khóa quan trọng khi bán bất động sản

Cốt lõi của bài viết này là「so sánh nhiều công ty và bán được giá tốt một cách thực sự hài lòng」. Dưới đây là các thuật ngữ hỗ trợ cho mục tiêu đó. Con số định giá chỉ là ước tính, không đảm bảo giá giao dịch thực tế. Để đánh giá thuế và số tiền thực nhận, hãy tham khảo chuyên gia như kế toán thuế. Dịch vụ định giá gộp chỉ dành cho người thực sự cân nhắc bán. Đơn và điều kiện thay đổi theo thời gian, hãy kiểm tra thông tin mới nhất trên Pointnavi.

Thuật ngữ và đơn mới nhất có thể thay đổi, hãy tham khảo chuyên gia trước khi quyết định. Các bài liên quan: báo giá chuyển nhà · báo giá cải tạo · tư vấn thừa kế · định giá xe gộp.

Câu hỏi thường gặp